Компания UNIQSTON приняла участие в круглом столе с застройщиками Санкт-Петербурга. Приводим цитаты из материалов.



Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД
“
У застройщиков есть ряд общих запросов к государству. С прошлого года девелоперы ожидают возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, сейчас это крайне актуально. Сомнительно, что это решение, если его примут, будет массовым по стране, скорее всего, нас ждёт некая дифференциация по регионам в зависимости от спроса, платёжеспособности населения. В Петербурге мы не видим никакой поддержки застройщиков властями, нет послаблений по социальной инфраструктуре, нет механизмов софинансирования по таким объектам. К хорошим новостям можно отнести то, что принятая недавно стратегия Минстроя по развитию строительства и ЖКХ затрагивает вопросы развития рынка арендного жилья. Соответствующая программа позволила бы девелоперам сохранить темпы развития.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра " Петербургская недвижимость "
“
Мы прогнозировали годовой объём спроса в 2022 году на уровне 3 млн м2, учитывая общую геополитическую неопределённость. Рынок этот показатель практически достиг, несмотря на ситуацию сентября, которая подорвала покупательские настроения. По итогу 2022 года было реализовано более 2,8 млн м2 жилья, причём более 85% всех сделок было проведено с привлечением ипотеки, а в ноябре-декабре показатель достигал 93-94% — это рекорд за всё время наблюдений. Среди ипотечных продуктов наибольшим спросом пользовались программы с субсидированными ставками. Осенью спрос поддержал запуск траншевой ипотеки с платежом 1 рубль в месяц, но, как мы помним, период её действия был ограничен. В январе 2023 года ипотека траншами снова вернулась на рынок, её условия скорректировались — речь уже не идёт об 1 рубле, но программа по-прежнему позволяет минимизировать размер ипотечного платежа на срок строительства объекта, что наиболее востребовано у покупателей сегодня.

Сергей Куншин, руководитель проектов UNIQSTON
“
Сейчас мы можем ориентироваться только на отечественный рынок, при том что по объектам премиум-сегмента и раньше были перебои с поставками сырья и изделий из Европы.
“
В ответ на запрос застройщиков, которые ищут в России аналоги европейским фасадным и ландшафтным решениям, нуждаясь в качественных и эксклюзивных предложениях, нам полностью пришлось поменять технологические циклы, изменить бизнес-процессы. Уже в 2022 году UNIQSTON, имея сотрудников с опытом работы в Швейцарии, масштабное производство и современное итальянское оборудование, научился делать точные европейские аналоги фактур, текстур и цветов для фасадов, благоустройства и интерьера.
“
По своей работе мы видим, что сегодня главной ценностью любого производства становятся высококвалифицированные специалисты, которые готовы изобретать. Стандартные решения перестали работать.

Мария Орлова, директор по продажам ГК " А101 " в Санкт-Петербурге
“
Мы пока не видим оснований для заметного снижения цен на первичном рынке жилья. Напротив, годовая динамика демонстрирует рост цен приблизительно на 20% — за счёт волатильности ключевой ставки, роста стоимости заёмных средств и ряда строительных материалов. По-прежнему высока востребованность льготных ипотечных программ. В конце 2022-го на льготную ипотеку приходилось 56% всех заявок на покупку жилья в новостройках, на семейную — около 40% заявок. С начала этого года доля семейной ипотеки выросла ещё больше и достигла рекордных 74% от общего количества заявок. Основной спрос приходится на проекты комфорт-класса.

Владимир Антонов, операционный директор дирекции ГК " ПИК " по Санкт-Петербургу и Ленинградской области
“
В 2022 году мы вывели в продажу более 4,5 тыс. квартир и запустили четыре новых проекта в регионе. В нынешнем году ПИК продолжит предлагать клиентам новые продукты и новые локации. На мой взгляд, все крупные девелоперы с устойчивым брендом и хорошим портфелем проектов справятся с коррекцией рынка и продолжат выводить новые жилые кварталы. В наиболее стабильном состоянии окажутся компании с высокой долей продуктов в стандарт-классе, то есть в массовом сегменте. Хотя стоит отметить, что за последние 3 года разница между классами комфорт и стандарт для покупателя перестала быть столь ощутимой. Планировочные решения, уровень благоустройства и в целом продуктовые стандарты “массовых” новостроек значительно выросли за это время.

Александр Завьялов, генеральный директор холдинга AAG
“
В предвыборный год, мне кажется, будет принят максимум мер, чтобы не допустить серьёзных цепных реакций, — это хорошая новость. Такая опасная цепная реакция в этом году может случиться из-за небольших застройщиков, да и больших — они по некоторым параметрам, возможно, сегодня даже в бОльшей зоне риска. Такие компании могут начать ценовую конкуренцию в виде скидок для пополнения текущего оборота. Достаточно одному-двум сорваться в неадекватную продажную политику, и рынок неизбежно посыпется.

Алексей Еремин, директор по развитию "Самолет Страна"
“
Рынок недвижимости инерционный по своей сути, и в том числе из-за длительности девелоперского цикла, результаты многих процессов проявляются постепенно. Я бы обратил внимание на то, какими темпами сокращается предложение строящегося жилья в Петербурге: если в 2021 году был выведен объём предложения квартир общей площадью около 2,5 млн м2, то в 2022 только 1,8 млн м2. Ещё более показательно уменьшение количества новых проектов: в прошлом году показатель снизился почти на 60%. Если же более детально посмотреть на их параметры и локацию, то количество объектов в обжитых локациях с уже готовой инфраструктурой или как минимум ясными перспективами её развития на ближайшие периоды окажется ещё меньше.
“
На мой взгляд, в сегодняшних условиях предложение на рынке жилья должно расти за счёт качественных проектов комплексного освоения территории, а учитывая ограниченное количество площадок для застройки, то прежде всего за счёт редевелопмента и реновации уже застроенных территорий.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК ПСК 
“
Мы продали один свой проект в конце прошлого года, заработав на нём то, что хотели заработать, и переложились в более рентабельные. 2022 год был годом креативных решений и нестандартных подходов сообщества застройщиков и банков.
“
На 2023 год в базовый сценарий закладываем объёмы реализации на уровне не ниже 2022 года, без учёта запуска новых проектов. Расти спросу опережающими 2022 год темпами не даст увеличение ставки по ипотеке с господдержкой и закручивание гаек ЦБ по программе субсидированной ипотеки по 0,1% — доступность жилья в виде комфортного ежемесячного платежа для покупателей падает. Мы поддерживаем спрос в наших проектах через внутренние программы рассрочек и траншевую ипотеку, по которой снижается ежемесячный платёж на время строительства объекта.
“
Сегмент сервисных апартаментов переживал прошлый год непросто, нас постоянно атаковал негативный новостной фон. Надеемся, в этом предвыборном году негативных новостей будет меньше, но пока в сценарии продаж не просчитываемые факторы не закладываем. Для сервисных апартаментов новой точкой роста стали программы гарантированной доходности, которые застройщики стали вводить в конце прошлого года. Программы гарантированного дохода позволяют инвестору просчитывать свой доход на обозримую перспективу, иметь твёрдую почву под ногами в период нестабильности.

Александр Погодин, партнёр и директор Управляющей компании Well
“
Всё, что мы проходим, весь наш опыт помогает нам в дальнейшем более здраво смотреть на ситуацию и не совершать ошибок. Напомню, что первый проект апартаментов в Петербурге случился в результате кризиса 2008 года, когда стало ясно, что строить офисный центр такой площади в этой локации не имеет смысла. Когда мы задумали строительство сервисных апартаментов, ещё неизвестных российскому рынку, мы знали, что только 10-15% покупок на рынке недвижимости являются инвестиционными. Именно на этот процент мы рассчитывали. То, что дальше произошло, все знают: сформировался самостоятельный качественный сегмент, который продолжает своё развитие.
“
Если говорить о тенденциях — сегодня прозвучало много разных мнений, кто-то говорил об удешевлении проекта, об изменении стратегии. Well выбрал путь улучшения и удорожания проекта. Я считаю это правильным, потому что наша цель — создать апарт-отель, который будет лидером рынка, а это значит, что не может быть и речи об удешевлении квадратного метра.
“
Поддерживаю коллег, которые строят жилой дом с нетипичными планировками большого метража, где однокомнатные квартиры от 80 м2, потому что на фоне типовых решений именно такие — отличные от других проекты — найдут своего покупателя. Да, это не массовый потребитель, но я уверен, что есть аудитория с таким запросом — для неё и создается уникальный продукт.

Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical
“
Рынок апартаментов лишён ипотеки с господдержкой, IT-ипотеки, возможности использования материнского капитала и т.п. Мы кроме интересного продукта пытаемся дать инвестору доходность, от этого появляются программы гарантированной доходности, обратного выкупа и всего того, что может дать покупателям уверенность. В этом году большая часть спроса перешла на международные рынки, но после потрясений февраля и сентября спрос к концу года возобновился, в том числе со стороны наших постоянных инвесторов. Наш прогноз на 2023 год — без стабильных потрясений стабильный спрос на уровне конца 2022 года. В Петербурге мы не рассматриваем новые участки под проекты, но смотрим в Дубае, на Бали.

Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж Orange.Life! Россия
“
На фоне сложного, неоднозначного 2022 года мы зафиксировали снижение спроса, скорректировали темпы входа в новые объекты, но год закончили на позитивной ноте: продажи составили более 80% от уровня 2021, что уже можно считать отличным результатом. В декабре 2022, как и планировали, запустили новый инвест-отель.

“
Высокий сезон, который в этом году в Петербурге превзошёл все ожидания, позволил вывести общегодовую загрузку отелей IZZZI на 77%. На фоне планового роста ADR это позволило порадовать инвесторов доходностью значительно более высокой, чем среднестатистической. Покупателями сегодня очень востребованы жилые помещения минимальной площадью с минимальной стоимостью. Также пользуются спросом инвест-отели с классическим управлением в золотом треугольнике, желательно с гарантированным размером дохода.
“
В 2023 год мы входим с позитивом. В планах ввод в эксплуатацию трёх новых объектов в Петербурге плюс рассматриваем новые объекты под редевелопмент. Активно развиваем открытый в 2022 году инвестиционный центр в Дубае. Буквально на днях проведена сделка по покупке здания на 115 апартаментов, которые предложим инвесторам.

Алексей Шестаков, директор по развитию направления комплексная меблировка ООО " Первая мебельная фабрика "
“
Мы видим продолжающийся рост популярности квартир с мебелью, которые полностью готовы для жизни. Меблированные квартиры — важный инструмент маркетинга для девелопера. Конечным пользователям она, благодаря включению в ипотечный кредит, позволяет сэкономить. А если квартира приобретается в инвестиционных целях, то покупатель может не тратить время и буквально с первого дня покупки получать доход.

Василий Тимофеев, генеральный директор City Solutions
“
В 2022 году мы вышли на рынок с тремя проектами. Хотелось бы пожелать успеха градостроительной комиссии Петербурга. Я считаю, что она могла бы реально помочь в проектах реконструкции в центре города, могла бы связывать между собой комитеты, обеспечить их более плотную работу, подтянуть Жилищный комитет к ремонту соседних зданий, т.е. помочь девелоперам в центральной застроенной части города, где требуется действительно консолидация и полномочный орган, который мог бы всех собрать, объединить, найти общие цели. Если у них это получится, это будет здорово, тогда через год их все будут хвалить. И надеемся в 2023 году вывести на рынок ещё 2 проекта, они сейчас упаковываются.

Евгений Богданов, генеральный директор ООО " РУМПУ "
“
У нас есть некий барометр состояния рынка — по спору архитекторов и канализационщиков. Сегодня канализационщики берут верх. Мы этот кризис на себе не ощущаем, могу сказать только, что регионы в этот раз пострадали сильнее, чем центр. Например, в Екатеринбурге было очень существенное падение и по темпу продаж, и по остальному. В Петербурге и Москве такого не было и пока нет.
“
В кризис всегда хочется думать, что мы двинемся к индустриализации, модульному строительству. Но ничего подобного не происходит. Экономия выражается не в том, что мы начинаем использовать модульные решения, а в том, что застройщики начинают отказываться от более дорогих эффективных решений в пользу традиционных, которые появляются в самых неожиданных с точки зрения статуса проектах.

Дмитрий Павлов, депутат Законодательного собрания

“
Много критики градкомиссии, но если бы не было фильтра к получению разрешений, то был бы коллапс. Должен быть баланс в развитии очень важной отрасли, которая даёт рабочие места, но и чтобы не было перекосов в транспортной доступности, нехватки социальных объектов.


Подробности: на сайте Делового Петербурга